Ladislav Hátle I reality Hátle

Uvádím dvě případové studie, na kterých je názorně vysvětleno, že prodat nemovitost může být náročnější, než se na první pohled zdá.

A)

"Komplexní pohled na realitní trh: Případ Sovoluská Lhota a neexistující dům"

V realitním obchodě se často setkávám s případy, které na první pohled vypadají jako rutinní prodeje nemovitostí. Avšak, jak ukazuje zkušenost, skutečnost může být mnohem složitější. Jedním takovým příkladem je případ prodeje domu v Sovoluské Lhotě. Tento případ odhalil, že dům, který měl být prodán, na papíře de facto neexistoval. Komplexní řešení tohoto problému zahrnovalo jednání se stavebním úřadem, spolupráci s geodetem pro vytvoření pasportu stavby a zaměření domu a další nečekané kroky. Geodet navíc odhalil chybně provedenou digitalizaci katastrální mapy, což vedlo k nutnosti vyjednávat se sousedy a získat jejich souhlas s narovnáním situace, což vyžadovalo vysokou míru trpělivosti a taktu.

Odhalení problému

Případ začal jako běžný prodej rodinného domu v Sovoluské Lhotě. Při kontrole dokumentace jsem zjistil, že dům nebyl řádně zapsán v katastru nemovitostí.

Finanční a úvěrové dopady

Jeden z klíčových problémů, který tento případ odhalil, byl, že dům, který není zapsán v katastrální mapě, je z finančního hlediska téměř neúvěrovatelný. Banky obvykle nechtějí takovou nemovitost do zástavy, což znamená, že získání hypotečního úvěru pro potenciální kupce by bylo extrémně složité, ne-li nemožné. Tento faktor zásadně ovlivňuje tržní hodnotu a prodejnost nemovitosti.

Právní a technické komplikace

Počáteční jednání se stavebním úřadem a spolupráce s geodetem odhalily další problém: chybnou digitalizaci katastrální mapy. Proces zahrnoval detailní právní práci, ověřování historie nemovitosti a zaměření a pasportizaci stavby.

Vyjednávání se sousedy

Pro správnou registraci domu v katastru bylo nutné získat souhlas všech sousedů s narovnáním situace. Jedno z jednání s konkrétním sousedem vyžadovalo zvláštní úsilí, trpělivost a takt. Spolupráce s geodetem a stavebním úřadem vedla k úspěšnému vytvoření potřebných dokumentů a prohlášení.

Výsledek

Po několika měsících práce byl dům úspěšně zapsán do katastru nemovitostí. Tento proces umožnil legální prodej nemovitosti a zdůraznil význam důkladné přípravy a komplexního přístupu v realitním obchodování.

Závěr: Případ Sovoluské Lhoty je jasným příkladem toho, že v realitním obchodu není nic samozřejmého. Tento případ nejenže posloužil jako důležitá lekce pro mě jako realitního makléře, ale také poskytuje cenný vhled do složitostí, které mohou realitní transakce obnášet. Profesionální přístup, důkladná příprava a schopnost efektivně komunikovat a vyjednávat jsou klíčové pro úspěšné řešení nečekaných problémů a zajištění hladkého procesu prodeje.

B) 

                       Prodej domu v Jeřicích s několika vlastníky pozemků pod domem 

Úvod: Jako realitní makléř jsem měl za úkol prodat dům v Jeřicích. Během příprav prodeje jsem zjistil, že pozemky pod budovou nevlastnil pouze prodávající, ale patřily s dalšími dvěma subjekům - obcí a soukromé osobě.

Výzvy:

1. Komplikované Vlastnictví Pozemků pod budovou: Dům byl obtížně prodejný a neúvěrovatelný bankou kvůli rozdělenému vlastnictví pozemků.
2. Vyjednávání s Různými Vlastníky: Jednání s obcí probíhalo hladce, ale s soukromou osobou bylo náročné.

Řešení:

1. Jednání s Vlastníky Pozemků:

   • S obcí bylo dosaženo rychlé dohody o prodeji jejich podílu.
   • Vyjednávání se soukromou osobou vyžadovalo více času a úsilí kvůli jejím specifickým požadavkům.

2. Příprava Nemovitosti k Prodeji:

   • Pro zvýšení atraktivity nemovitosti jsem zajistil vyklizení domu a úklid pozemku.

3. Finanční a Právní Aspekty:

   • Zjištění, že pozemky nesplňují pětiletý časový test pro osvobození od daně z příjmu.
   • Konzultace s finančním úřadem a právníkem pro nalezení řešení, aby prodávající nemusel platit daně z příjmu.

4. Úspěšný Prodej:

   • Po získání všech pozemků byl dům úspěšně prodán.

Závěr 

• Význam efektivního vyjednávání: Případ ukázal, jak je důležité umět vyjednávat s různými stranami, aby se dosáhlo žádoucího výsledku.
• Důležitost právního a finančního Poradenství: Komplikace vlastnictví a daňové otázky zdůraznily potřebu odborného právního a finančního poradenství.
• Příprava nemovitosti je klíčová: Uvědomil jsem si, že příprava nemovitosti pro prodej je klíčová pro její atraktivitu a úspěšný prodej.
• Komplexní přístup: Celý proces vyžadoval komplexní přístup, od právního vyjednávání až po řešení logistických a finančních aspektů.

Tento případ byl příkladem úspěšného řešení složité situace, která vyžadovala detailní znalost práva, finančního plánování a schopnost efektivně komunikovat s různými zainteresovanými stranami.